Immobilier: Quelles sont les perspectives ?

Jacques Chillemi, Cofondateur & Managing Director et Maximilien Moris, Investment Manager, Hermance Capital Partners

Au cours de la pandémie, nous avons observé des changements majeurs sur le marché de l'immobilier. Certains secteurs traditionnels de l'immobilier sont en train d'être remodelés pour mieux répondre aux besoins des locataires, tandis que de nouveaux secteurs de niche sont apparus et présentent un fort potentiel de croissance. À l'avenir, le marché immobilier mondial continuera à offrir des opportunités d'investissement intéressantes, même si les investisseurs doivent être sélectifs.

En ce début d'année 2022, l'attractivité des investissements immobiliers reste stable et la classe d'actifs est en passe de représenter 11% des allocations des investisseurs institutionnels. Cette année, les volumes d'investissements immobiliers devraient augmenter, soutenus par des niveaux élevés de liquidité, avec plus de 350 milliards de dollars prêts à être déployés dans le monde.

Quelle approche d'investissement les investisseurs doivent-ils envisager ? 

Malgré la résilience des fondamentaux de l'immobilier, tous les secteurs n'abordent pas l'ère post-Covid-19 de la même manière et l'évolution de nos modes de vie nous oblige à repenser le secteur. Au cours de la dernière décennie, les investisseurs ont bénéficié d'un marché haussier qui a stimulé les valorisations, notamment soutenues par des taux d'intérêt bas. Dans cet environnement de marché, les considérations de gestion d'actifs ont fait l'objet de moins d'attention. Aujourd'hui, les investisseurs sont confrontés à un environnement d'investissement plus complexe signifiant qu'ils devront creuser davantage pour trouver des rendements similaires. Cela nécessite une approche de création de valeur opérationnelle et d'investissements dans des thèmes à forte croissance pour améliorer le rendement de leurs investissements. 

Le point sur les sous-secteurs

Le commerce de détail et l'hôtellerie sont les secteurs immobiliers qui ont le plus souffert de la pandémie. Ceux-ci sont confrontés à de nombreux défis, tant au niveau de leur modèle de vente que de leurs besoins en liquidités. Ces secteurs offrent parfois des prix d'entrée attractifs mais présentent de réels défis opérationnels et de transformation. Les espaces de bureaux commerciaux restent également incertains en termes d'utilisation compte tenu de l'impact du travail à distance sur les taux d'occupation (voir Investment Views: The future of work). Les investisseurs devraient privilégier les biens immobiliers plus récents, situés dans des emplacements de choix et dotés de toutes les installations modernes pour répondre aux besoins d'un marché exigeant. En revanche, le secteur de la logistique sort renforcé de la crise, soutenu par une forte croissance des ventes en ligne. Il en va de même pour le secteur résidentiel, qui a fait preuve d'une grande résilience. Les deux secteurs immobiliers devraient rester attractifs pour les investisseurs.

En dehors des secteurs traditionnels, l’industrie a mis en avant l’émergence de secteurs de niche avec un potentiel de croissance tels que les sites d’hébergement de données, les laboratoires et bureaux médicaux, ou encore le résidentiel à bas coût. Ces secteurs sont à la fois soutenus par l’évolution de nos modes de vies et les changements démographiques. L’aspect opérationnel important nécessite cependant d’investir aux côtés d’experts dans ces domaines.

Une autre approche pour les investisseurs consistera à cibler les investissements soumis à des tensions financières, ce qui permettra de réduire le prix d'acquisition. Le nombre d'actifs en situation de stress est actuellement plus faible que prévu compte tenu de l'impact économique de la pandémie, mais à mesure que l'aide gouvernementale s'estompe, nous verrons apparaître certaines opportunités. Là encore, la mauvaise santé financière et/ou opérationnelle de ces actifs nécessite le recours à un spécialiste de l'investissement.

Un autre thème clé est la durabilité. L'immobilier est un secteur très polluant qui représente environ 40% de notre consommation d'énergie et émet 40% des gaz à effet de serre dans le monde. Au-delà de ces défis écologiques évidents, les investisseurs exigent davantage de cette classe d'actifs afin d'atteindre leurs objectifs de durabilité. En termes de performance, les bâtiments durables affichent déjà des taux d'occupation et des niveaux de loyer supérieurs de 5% en moyenne, ainsi que des frais d'entretien et des prix de vente plus élevés.

Comprendre les marchés

Dans le contexte macroéconomique actuel, plusieurs facteurs soutiennent le marché de l'immobilier. Tout d'abord, les pressions inflationnistes ravivent le rôle protecteur de l'immobilier dans l'esprit des investisseurs. Dans le même temps, malgré la récente hausse, les taux d'intérêt sont encore bas par rapport aux normes historiques et une nouvelle hausse est en partie anticipée par les investisseurs. Même si nous devions assister à des années consécutives de hausse des taux d'intérêt, le secteur immobilier bénéficie d'une prime de risque par rapport aux obligations d'État qui est supérieure aux niveaux historiques, ce qui devrait modérer l'impact de la hausse des taux d'intérêt. Il convient de noter que les rendements moyens offerts sur l'immobilier, qui varient selon le secteur et la localisation de 3% à 5% (hors effet de levier), restent relativement attractifs par rapport aux rendements des obligations d'État.

En résumé, les investisseurs immobiliers pourront profiter des opportunités de crise découlant du stress financier ainsi que des options résilientes dans les secteurs matures au cours de l'année à venir. À plus long terme, l'investissement dans des niches immobilières aux côtés de secteurs à forte croissance devrait permettre aux investisseurs de continuer à générer de la performance. Associée à la nécessité de répondre à des critères de durabilité de plus en plus exigeants, cette classe d'actifs continuera d'exiger patience et expertise de la part des gestionnaires actifs. Ces gestionnaires devraient être en mesure de déterminer la qualité des actifs immobiliers et d'exploiter leur potentiel de croissance dans le temps en améliorant les considérations opérationnelles et financières.

Hermance Capital Partners

Hermance Capital Partners est une boutique d'investissement axée sur les marchés privés, créée en 2015 à l'initiative de la Banque Paris Bertrand. En 2021, la Banque Paris Bertrand ainsi que Hermance Capital Partners furent acquis par Rothschild & Co. Hermance propose une large gamme de solutions d'investissement à travers des stratégies à forte conviction avec des profils risque/rendement attractifs. Grâce à son approche modulaire, Hermance permet aux investisseurs qualifiés de construire un portefeuille diversifié d'actifs de haute qualité en private equity, dette privée et immobilier privé. Aujourd'hui, Hermance gère 700 millions de dollars d'actifs du marché privé.