Immobilien: Wie ist der Ausblick?

Jacques Chillemi, Mitbegründer & Managing Director und Maximilien Moris, Investment Manager, Hermance Capital Partners

Im Verlauf der Pandemie haben wir große Veränderungen auf dem Immobilienmärkten beobachtet. Einige traditionelle Immobiliensektoren haben sich verändert, um den Bedürfnissen der Mieter besser gerecht zu werden, während zugleich neue Nischensektoren mit starkem Wachstumspotenzial entstanden sind. Mit Blick auf die Zukunft wird der globale Immobilienmarkt weiterhin interessante Investitionsmöglichkeiten bieten, wobei die Investoren jedoch selektiv vorgehen müssen.

Zu Beginn des Jahres 2022 bleiben Immobilieninvestitionen weiterhin attraktiv. Die Anlageklasse Immobilien wird in diesem Jahr voraussichtlich 11% der Vermögensallokationen institutioneller Anleger ausmachen. In diesem Jahr wird ein Anstieg des Investitionsvolumens in Immobilien erwartet, der durch die hohe Liquidität unterstützt wird, da weltweit mehr als 350 Mrd. USD für neue Investitionen bereitstehen.

Welchen Investitionsansatz sollten Anleger in Betracht ziehen?  

Trotz der robusten Fundamentaldaten des Immobiliensektors sind die Bedingungen in der Post-Covid-19-Ära nicht für alle Sektoren gleich, denn unsere sich ändernden Lebensweisen erfordern ein Umdenken in der Branche. In den letzten zehn Jahren profitierten die Anleger von einer Hausse, die die Bewertungen in die Höhe trieb, insbesondere unterstützt durch niedrige Zinsen. In diesem Marktumfeld wurde den Ansätzen einer aktiven Verwaltung weniger Aufmerksamkeit geschenkt. Heute sehen sich die Anleger mit einem komplexeren und schwierigeren Anlageumfeld konfrontiert, was bedeutet, dass sie aktiver sein müssen, um ähnliche Renditen zu erzielen. Dies bedeutet, dass die Anleger einen operativen Wertschöpfungsansatz und Investitionen in wachstumsstarke Themen benötigen, um ihre Anlagerenditen zu steigern.

Ein Update nach Sub-Sektoren

Die Immobiliensektoren, die am meisten unter der Pandemie gelitten haben, sind der traditionelle Einzelhandel und das Gastgewerbe. Diese stehen vor vielen Herausforderungen, sowohl was ihr Verkaufsmodell als auch was den Liquiditätsbedarf betrifft. Diese Immobiliensektoren bieten manchmal attraktive Einstiegspreise, stellen aber echte betriebliche oder transformatorische Herausforderungen dar. Auch die Nutzung von Büroflächen bleibt angesichts der Auswirkungen von Homeoffice auf Leerstandsraten unsicher (siehe Investment Views: The Future of Work). Investoren sollten neuere Objekte bevorzugen, die sich in erstklassigen Lagen befinden und über alle modernen Annehmlichkeiten verfügen, um den Anforderungen eines anspruchsvollen Marktes gerecht zu werden. Im Gegensatz dazu geht der Logistiksektor gestärkt aus der Krise hervor, unterstützt durch ein starkes Wachstum des Online-Handels. Das Gleiche gilt für den Wohnungssektor, der sich als sehr widerstandsfähig erwiesen hat. Es wird erwartet, dass beide Immobiliensektoren für Investoren attraktiv bleiben werden.

Neben diesen traditionellen Immobiliensektoren haben sich Nischensektoren mit starkem Wachstumspotenzial herausgebildet, darunter Datenzentren, Funktürme, biowissenschaftliche und medizinische Anlagen sowie verschiedene dienstleistungsorientierte Teilsektoren. Diese Sektoren werden sowohl von unseren sich ändernden Lebensgewohnheiten als auch von demografischen Veränderungen angetrieben. Der strategische und operative Aspekt dieser Anlagen erfordert jedoch Investitionen an der Seite von Experten in diesen Bereichen.

Ein weiterer Ansatz für Investoren wird darin bestehen, gezielt in Immobilien zu investieren, die unter finanziellem Stress stehen, was einen niedrigeren Kaufpreis ermöglicht. Angesichts der wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie ist die Zahl dieser Investments derzeit geringer als erwartet, aber mit dem Abklingen der staatlichen Hilfen werden sich einige Möglichkeiten ergeben. Auch hier gilt, dass die schlechte finanzielle und/oder betriebliche Bewirtschaftung dieser Immobilien den Einsatz eines Anlagespezialisten erforderlich macht. 

Ein Schlüsselthema, das wir noch nicht besprochen haben, ist die Nachhaltigkeit. Immobilien sind ein stark umweltbelastender Sektor, der etwa 40% unseres Energieverbrauchs verursacht und 40% der weltweiten Treibhausgase ausstößt. Abgesehen von diesen offensichtlichen ökologischen Herausforderungen stellen die Investoren höhere Anforderungen an diese Anlageklasse Immobilien, um ihre Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Nachhaltige Gebäude weisen bereits heute eine um durchschnittlich 5% höhere Belegungsrate und Miete auf. Gleichzeitig sind die Nebenkosten geringer und die Verkaufspreise höher.  

Die Märkte verstehen

In der heutigen makroökonomischen Situation unterstützen mehrere Faktoren den Immobilienmarkt. Erstens lässt der Inflationsdruck die Schutzfunktion von Immobilien vor Inflation in den Köpfen der Investoren wieder aufleben. Gleichzeitig sind die Zinssätze trotz des jüngsten Anstiegs im historischen Vergleich immer noch niedrig, auch wenn ein weiterer Zinsanstieg von den Investoren teilweise erwartet wird. Selbst wenn die Zinsen in den nächsten Jahren weiter steigen sollten, profitiert der Immobiliensektor von einer Risikoprämie gegenüber Staatsanleihen, die auf einem historisch überdurchschnittlichen Niveau liegt. Dieser Renditeaufschlag dürfte die Auswirkungen steigender Zinsen abmildern. Es ist erwähnenswert, dass die durchschnittlichen Renditen für Immobilien, die je nach Sektor und Standort zwischen 3 und 5% liegen (ohne Hebelwirkung von Fremdkapital) liegen. Dies ist im Vergleich zu den Renditen von Staatsanleihen weiterhin attraktiv.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilienanleger im kommenden Jahr sowohl von Krisengelegenheiten, die sich aus finanziellen Stressituationen ergeben, als auch von widerstandsfähigen Optionen in reifen Sektoren profitieren können. Längerfristig sollten Investitionen in Immobilien-Nischenmärkte und wachstumsstarken Sektoren den Anlegern ermöglichen, weiterhin einen Wertzuwachs zu erzielen. In Verbindung mit der Notwendigkeit, immer anspruchsvollere Nachhaltigkeitskriterien zu erfüllen, erfordern Investitionen in die Anlageklasse Geduld und das Fachwissen von aktiven Managern. Diese Manager sollten in der Lage sein, die Qualität von Immobilienanlagen zu bewerten und ihr Wachstumspotenzial im Laufe der Zeit zu nutzen, indem sie operative und finanzielle Aspekte verbessern.

Hermance Capital Partners

Hermance Capital Partners wurde 2015 auf Initiative der Partner der Banque Paris Bertrand als Investmentboutique mit Schwerpunkt auf Private Market Investments gegründet. Rothschild & Co übernahm 2021 die Banque Paris Bertrand einschließlich Hermance Capital Partners. Hermance bietet eine breite Palette von Anlagelösungen im Rahmen von Strategien mit hoher Überzeugungskraft und attraktiven Risiko-Rendite-Profilen. Mit seinem modularen Ansatz ermöglicht Hermance qualifizierten Anlegern den Aufbau eines diversifizierten Portfolios aus hochwertigen Private-Equity-, Private-Debt- und Private-Real-Estate-Anlagen. Heute verwaltet Hermance ein Privatmarktvermögen von 700 Millionen Dollar.