Donation de bien en forte plus-value

La donation précession : l’importance de la chronologie des opérations

Il pourrait sembler naturel pour le propriétaire d’un bien désireux de concilier cession et stratégie de transmission de procéder d’abord à la cession du bien, puis de consentir une donation du produit de cette vente à la personne qu’il entend gratifier.

Cependant, un tel séquencement des opérations aurait pour effet de générer un double frottement fiscal : d’une part, la plus-value constatée lors de la cession du bien serait imposable ; d’autre part, la donation du produit de cession supporterait les droits de mutation à titre gratuit. Si l’on retient pour ces deux opérations, un prix d’acquisition nul, une taxation au taux le plus élevé des deux barèmes (impôt sur le revenu et droits de donation), pour un bien qui vaut 100, le montant net de fiscalité au terme s’élève à 33.

L’inversion de l’ordre des opérations, consistant à réaliser d’abord la donation du bien à charge pour le donataire d’en réaliser la cession, présenterait davantage d’intérêt, en ce qu’elle permettrait de neutraliser l’imposition de la plus-value. Le montant net des capitaux à l’issue de la donation suivie de la cession peut être supérieur de plus de 60 % à ce qu’il aurait été dans le sens inverse.

En effet, la donation n’étant pas, en principe, un événement déclencheur de l’imposition de la plus-value, seuls les droits de donations seraient dus lors de la première opération. Surtout, le prix d’acquisition du bien retenu pour le donataire correspondrait au montant retenu pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit. Ainsi, en l’absence de revalorisation du bien entre le jour de la donation et de la cession, la plus-value latente attachée au bien se trouverait intégralement « purgée ».

Dans cette perspective, il apparaît particulièrement opportun de privilégier la transmission de biens présentant une forte plus-value.

L’opportunité de réaliser une donation en nue-propriété

L’étendue du dessaisissement envisagé par le donateur est une question centrale dans ce genre d’opération.

En effet, une donation en pleine propriété emporte pour le donateur un dessaisissement total : celui-ci renonce à l’ensemble des prérogatives attachées au bien qu’il a transmis.

Au contraire, une donation de la seule nue-propriété permet à l’usufruitier de conserver l’usage du bien et les revenus qu’il procure, tandis que le nu-propriétaire ne devient plein propriétaire qu’au décès de l’usufruitier.

Ces deux modalités de donation ne sont pas exclusives l’une de l’autre ; leur articulation présente souvent un intérêt, tant d’un point de vue fiscal, qu’au regard d’éventuelles contraintes de trésorerie.

Sur le plan fiscal, la donation de la nue-propriété permet de limiter l’assiette des droits de mutation à titre gratuit à la seule valeur de la nue-propriété transmise, déterminée selon le barème prévu à l’article 669 du Code général des impôts qui dépend de l’âge de l’usufruitier. En outre, au décès de ce dernier, la pleine propriété est reconstituée au profit du donataire, sans taxation successorale supplémentaire.

En revanche, en matière de plus-value, la donation avec réserve d’usufruit ne permet de purger la plus-value latente qu’à proportion de la nue-propriété transmise. La plus-value afférente à l’usufruit reste donc imposable en cas de cession du bien démembré.

Lorsque usufruitier et nu-propriétaire décident de procéder à cette cession, la détermination du redevable de l’impôt revêt toute son importance. Celui-ci s’apprécie au regard de la nature du bien cédé et, le cas échéant, du sort du produit de cette vente : 

• Concernant les biens immobiliers, l’administration fiscale considère que chacun de l’usufruitier et du nu-propriétaire est redevable de l’impôt de plus-value sur la quote-part du droit qu’il cède ;
• Concernant les valeurs mobilières, dans la situation la plus fréquente, dans laquelle le démembrement usufruit/nue-propriété est maintenu en vue de son report sur un nouveau bien démembré, le nu-propriétaire est, en principe, seul redevable de l’imposition de la plus-value.

L’incidence de la prise en charge des droits par le donataire en cas de donation de titres sociaux

En principe, en matière de donation, le débiteur légal des droits de donation est le donataire, mais le donateur peut décider d’en assumer la charge, sans que cela ne constitue une libéralité supplémentaire.

Toutefois, la prise en charge des droits par le donateur n’est pas la solution la plus optimale au regard de l’imposition de la plus-value, dès lors que les frais ainsi acquittés ne peuvent être pris en compte pour en réduire l’assiette.

En effet, lorsque les droits de donation ont été supportés par le donataire, ils sont susceptibles de majorer son prix d’acquisition et, corrélativement, de diminuer l’assiette de la plus-value imposable, voire de créer une moins-value imputable sur les autres plus-values de même nature du foyer fiscal.

En synthèse, si vous disposez de titres ou de biens immobiliers renfermant des plus-values imposables significatives, la donation de ces biens préalablement à leur cession doit être sérieusement envisagée en pleine propriété et/ou en nue-propriété selon vos objectifs : elle permet à la famille de limiter les effets de l’imposition cumulée à l’impôt de plus-value et aux droits de donation.