Wealth Management: Company Insights – Das Unternehmen

06/10/2021

Interview mit PSP

PSP Swiss Property wurde 1999 gegründet und ist ein führendes Unternehmen im Bereich Gewerbeimmobilien, das hauptsächlich in Büroflächen in wichtigen Schweizer Wirtschaftszentren wie Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne investiert. Im Zuge der Covid-19-Pandemie diskutieren wir mit PSP-CEO Giacomo Balzarini über die Zukunft des Arbeitsplatzes und erfahren, was unser Chief Operating Officer mit den Büros der Rothschild & Co Bank AG vorhat.

Das Immobilienportfolio von PSP konzentriert sich auf gut gelegene Büroräume in den wichtigsten städtischen Zentren der Schweiz. Wie hat sich die Pandemie darauf ausgewirkt?

Die Mieternachfrage nach Büroflächen in den Wirtschaftszentren der Schweiz ist während der Pandemie nur leicht zurückgegangen. Dies liegt zum Teil an der relativen Grösse der Schweizer Städte, die sich mit ihrer geringeren Dichte und kürzeren Pendlerzeiten doch stark von grossen Metropolen wie Paris, Berlin oder London unterscheiden. In der Schweiz sind erstklassige, zentral gelegene Büroflächen nach wie vor eine attraktive Möglichkeit für Unternehmen, die sichtbar bleiben und kundenorientierte Einrichtungen bieten wollen (siehe Abbildung 1 mit einem Überblick über Bürogebäude in der Schweiz).

Unternehmen in zentralen Geschäftsvierteln verfügen tendenziell über eine hohe Produktivität und Rentabilität sowie über Mitarbeitende, die die zentrale Lage ihres Arbeitsplatzes schätzen. Die Auswirkungen der Pandemie auf erstklassige Büroimmobilien waren daher nur gering. Wir haben jedoch eine Verschiebung bei den mittelgrossen Bürostandorten sowie in kleineren Stadtzentren festgestellt.

In Biel beispielsweise, wo viele Marketing- und IT-Firmen angesiedelt sind , sehen wir, wie Unternehmen ihre Büroflächen neu anordnen und optimieren sowie manchmal auch Mieten neu verhandeln. Zentral gelegene Geschäftsviertel machen jedoch 80 % des Immobilienportfolios von PSP aus und nur 20 % sind Vorstadttrends ausgesetzt. Dadurch konnte unser Immobilienportfolio gut mit den Herausforderungen der letzten 18 Monate umgehen.

Wie passen sich die städtischen Büros in der Schweiz den veränderten Arbeits- und Lebensgewohnheiten an?

Ein wichtiger Punkt für viele Unternehmen ist die Nutzung von Sitzungsräumen. Wir haben beobachtet, dass eine wachsende Zahl von Mietern, wie z. B. Swisscom, in ihren bestehenden Büros mehr Räume für Teamarbeit einrichten. Die Pandemie hat den COOs zweifellos neue Möglichkeiten gegeben, die Nutzung von Büroflächen zu überdenken (siehe Interview mit dem COO von Rothschild & Co). Da viele Unternehmen zu hybriden Arbeitsmodellen tendieren, verändert sich der Bedarf an Quadratmetern. Unternehmen denken dabei nicht nur an Schreibtischflächen, sondern auch an Pausen- und Kreativbereiche sowie an Räume für virtuelle Konferenzen.

Firmen mit grösserer Kaufkraft geben eher mehr für diese «weicheren» Gestaltungsmerkmale aus, um die Mitarbeitenden auf diese Weise stärker einzubeziehen und mit ihnen direkter zu kommunizieren. Dies bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass die Nachfrage nach Bodenfläche steigt. Seitdem wir in unserem Büro in Basel Räume für Teamarbeit und für Pausen geschaffen und dadurch den Flächenbedarf um 20 % gesenkt, wissen wir aus eigener Erfahrung, dass wir die Bürofläche effizienter nutzen können.

In welchem Ausmass verändern Nicht-Pandemiefaktoren die innerstädtischen Landschaften in der Schweiz?

Es besteht kein Zweifel daran, dass der Aufstieg des eCommerce ein lang anhaltender und wohl größerer Störfaktor für Gewerbeimmobilien in zentralen Stadtgebieten sein wird. Wenn man sich die Immobilien im Luxussektor ansieht, so reagieren Hermes, Gucci, Channel oder Dolce & Gabbana auf den Druck des eCommerce, indem sie ihre zentralen Geschäfte in «Erlebnis»-Geschäfte umwandeln. Grössere Marken bewegen sich sogar auf 10-15 % höhere Mieten an erstklassigen Standorten zu, wo die Ressourcen auf weniger, aber grössere «Erlebnis»-Geschäfte konzentriert werden, deren Fokus auf das Kundenmarketing in hochfrequentierten Lagen fokussiert ist.

Gleichzeitig werden Geschäfte an weniger frequentierten Standorten geschlossen, was zu einer noch stärkeren Zweiteilung zwischen erst- und zweitklassigen Segmenten bei Gewerbeimmobilien führen wird, als dies bei den Mietpreisen für Büroimmobilien der Fall ist.

Wie gut wird der Gewerbeimmobilienmarkt der Schweiz verstanden?

Ich denke, man sollte nicht vergessen, dass Immobilien-, Gewerbe-, Büro- oder Wohngebäude immer eine lokale Angelegenheit sind. Als Anleger muss man die lokale Situation und Entwicklung kennen und verstehen. In der Schweiz haben wir einen kleinen, aber hochentwickelten Markt, in dem grosse Trends zwar Auswirkungen haben können, diese aber im Vergleich zu den Metropolen dieser Welt oft abgeschwächt ausfallen. Deshalb verzeichneten wir 2021 trotz der offensichtlichen pandemiebedingten Herausforderungen ein hohes Niveau an Vertragserneuerungen bei unseren gewerblichen Mietern.

Sicht der Equity Analysten

Bei Rothschild & Co gewinnen wir neben dem auf die Schweiz fokussierten Immobilienportfolio von PSP auch Einblicke in die breitere Immobilien-Assetklasse, da unsere Analysten auch Partners Group abdecken. Da Private Real Estate 15 % des 119 Mrd. USD umfassenden Portfolios ausmacht, sprachen wir mit Jessica Wichser, Global Head of Private Real Estate Asset Management bei Partners Group.

Das umfangreiche globale Immobilienportfolio der Partners Group ist mehrheitlich in den Sektoren Bürogebäude, Wohngebäude, Gewerbe und Gastgewerbe investiert. Jessica hob die robusten Prozesse hervor, mit denen die richtigen Ziele durch proprietäre und systematische thematische Investitionsansätze identifiziert werden. Beispiele für Investitionen sind Büros der nächsten Generation oder hochwertige, auf Annehmlichkeiten ausgerichtete Wohnungen.

Eine Momentaufnahme der Mieteinnahmen Ende 2020 zeigt klar, dass der Einzelhandel während der Pandemie überproportional gelitten hat, während die Gewerbe-, Wohn- und Bürogebäudemärkte weitgehend unberührt geblieben sind.

Interview mit Daniel Weber, Chief Operating Officer bei Rothschild & Co Bank AG

1. Wie haben Sie auf die Veränderungen der Arbeitsmodelle in den letzten 18 Monaten reagiert?

Die letzten 18 Monate haben gezeigt, wie wichtig es ist, den Entwicklungen immer einen Schritt voraus zu sein. Dies gilt auch in der Büroplanung und -vorbereitung, damit ein reibungsloser Geschäftsablauf gewährleistet ist. Anfang Januar 2020 führten wir Hygienemassnahmen ein und reduzierten Bereiche mit vielen Kontaktpunkten in unseren Büros. Im Februar 2020 begannen wir, gesundheitlich gefährdete Mitarbeitende zu bitten, von zu Hause aus zu arbeiten. Zu diesem Zeitpunkt wussten wir, dass wir beträchtliche Veränderungen der Büroeinrichtungen vornehmen mussten: Am 6. März 2021 starteten wir die Homeoffice-Phase mit einer Pilotgruppe. 10 Tage später wurde das gesamte Geschäft aus der Ferne betrieben und wir blieben in diesem virtuellen Setting bis September 2020, als wir schrittweise hybride Arbeitsmodelle einführten, die je nach Infektionslage stärker oder weniger stark angewandt wurden.

Zusammen mit Veränderungen im physischen Bürobereich verstärkten wir unsere Kommunikation mit den Mitarbeitenden und versandten nicht weniger als 11 Bulletins, um unsere Kolleginnen und Kollegen von Februar bis Mai 2020 auf dem neusten Informationsstand zu halten. Außerdem haben wir in den Sommermonaten 2021 die Gelegenheit genutzt, die Büroteams auf unserer Außenterrasse zusammenzubringen. Dies ermöglichte es den Kollegen, neue Mitarbeiter kennenzulernen und neue Kontakte zu knüpfen, wobei die Einhaltung der behördlichen Richtlinien stets gewährleistet war.

2. Welche Vision hat Rothschild & Co Bank AG für die Zukunft des Büros?

Rothschild & Co erarbeitet zurzeit eine Charta für agiles Arbeiten, die die Grundsätze des hybriden Arbeitens umfasst, das wir während des letzten Jahres in die Praxis umgesetzt hatten. Das Büro wird der Hauptarbeitsplatz bleiben, da es der Ort ist, wo sich Kolleginnen und Kollegen treffen, wo Interaktion gefördert wird und wo sich die Mitarbeitenden als Teil einer Kultur erleben können, die wir uns bei Rothschild & Co hart erarbeitet haben.

Vor diesem Hintergrund sind wir dabei, unsere Büros für eine Zukunft der hybriden Arbeit umzugestalten. Dies auch angesichts der Tatsache, dass wir lernen müssen, mit Covid-19 zu leben. Beispielsweise werden wir eine grössere Anzahl kleiner Sitzungsräume und kleiner Räume für Videokonferenzen einrichten, damit sich die Leute aus lauten Bereichen zurückziehen und sich virtuell mit anderen treffen können. Sitzungen werden weiterhin virtuell abgehalten – auf diese Weise können sich Kolleginnen und Kollegen sowohl schneller als auch effizienter treffen, unabhängig vom Ort, an dem sie sich gerade aufhalten. Weitere Ideen, die wir zurzeit prüfen, sind dezidierte Ruhe- oder Projektbereiche oder Orte, an denen sich Leute für kurze Besprechungen bei einem Kaffee treffen können.

Natürlich müssen wir geduldig sein und diese Änderungen schrittweise vornehmen, indem wir ihre Wirksamkeit und Beliebtheit bei den Kollegen testen. Wir bevorzugen ein schrittweises Vorgehen bei der Gestaltung der Zukunft des Büros, anstatt pauschale Änderungen vorzunehmen, ohne ihre Auswirkungen vorher geprüft zu haben.

Giacomo Balzarini ist CEO von PSP Swiss Property und wurde von unseren Investment Insights- und Equity Analyst-Teams von Rothschild & Co Wealth Management, Schweiz & Deutschland, interviewt.
Die im Interview zum Ausdruck gebrachten Ansichten stammen von PSP Swiss Property und werden nicht im Namen von Rothschild & Co wiedergegeben.